【質問】

　父は一人ぐらしですが、将来施設に入所することも考えています。その場合、父名義の自宅を売却して父の入所費用や生活費に充てるつもりです。注意点を教えてください。

【回答】

　ちかごろ、自宅を売却して施設の費用等に使いたいという話をよく耳にするようになりました。その際ポイントとなるのが売却のタイミングです。

　通常は、施設に入所してしばらくしてから「もう自宅に戻って生活しない」と判断したときに売却を具体的に検討すると思います。この時、自宅の土地建物の名義人である本人の判断能力が問題となることがあります。

　不動産の売却は「売買契約」という契約を結ぶ行為なので判断能力が必要になります。土地建物の所有者である名義人が「どの土地建物を、誰に、いくらで、どのような条件で売却するのか」ということを認識、判断できなければなりません。その判断能力がなければそもそも原則として売却できないことになってしまいます。

　そのような場合の解決方法の一つとして、家族信託が考えられます。その方法は以下の通りです。まず、財産（土地建物）を託す人を決める。通常は子ども等信頼できる親族です。次に、託す目的、内容を決める。オーソドックスなパターンとしては、「本人の生活安定のために、財産（土地建物など）の管理、処分を任せる」と包括的に決めることがあります。その内容を信託契約書に落とし込む。そして、土地建物の名義変更をします。

　これによって、認知症などにより本人の判断能力が低下しても受託者（任された人）により自宅の売却を行うことができます。

司法書士　田中裕志

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